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成思危:房地产调整需两年政府不会允许崩盘

时间:2014-11-04 14:13 来源:东台房产信息网 作者:东台房团网

由《中外管理》杂志社主办的“第23届中外管理官产学恳谈会”于2014年11月1日-3日在北京召开。原全国人大常委会副委员长成思危在演讲中表示,地产进入了为期两年的调整期,政府希望抑制价过快上长,但不会允许房地产崩溃。

成思危分析称,中国房地产不会崩盘的原因有两点,其一,城镇化进程中,有大量的新增住房需求和改善住房需求。其二,房地产贷款大约占银行贷款30%左右,如果房地产出问题则银行就要出问题。

成思危建议,对北京、上海这样的超大城市仍需执行限购政策,但也要适当增加供应。对于一二线城市,则应取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房,逐步消化存量。

成思危预测,住建部数据表明,消化存量需要20个月,因此,“现在房地产进入了调整期,这个调整期大概是两年左右。但是有一点可以肯定,就是中国政府不会允许房地产崩盘。因为一旦房地产崩盘带来的问题是很多的,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,对国民经济有相当大的影响”。

成思危同时表示,如果房地产崩盘,则80%的居民财富都会受到损失,这也是“政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘”的道理。

成思危表示,房地产调整需要达到三个目的,第一,供求关系比较平衡。第二,抑制房价过快增长,“比CPI可能高一点”即可。第三,淘汰实力差的开发商的淘汰,这样房地产产业会更健康。

以下为演讲实录:

成思危:今天大家希望我讲一讲对当前经济形势的分析,我想这样,因为经济形势错综复杂,我讲的是个人意见。

我刚主持完一个会议,和国际知名的一些政要讨论了两天半,大家有很多意见,今天说一下。

首先咱们国家的经济周期大概是10年一轮,前两个周期平均增速都在2位数,10点4,10点3,从2013年7.6,今年一季度7.4,三季度7.3,整个看来是经济下行,国际上有一些朋友很担心,有一些舆论说中国经济要崩溃,中国要硬着路等等。这个问题我们应该承认首先他们的担心是合理的,是有道理的。因为确实增速在下降。另外我们GDP还有一些水分,关于经济转型虽然十八届三中全会做了很多决定,但是真正要落实还要有很长时间,这是从一个方面说。

从另一方面说,如果认真贯彻三中全会决定,下大力量做好经济转型的话,我们还是有希望在这个十年里保持一个中高速的发展,就是7%到8%发展速度。

我个人比较相信,在这个周期之内,我们还可以保持7到8的发展速度,但是要处理好几个问题。第一个问题,一定要消除对GDP的崇拜,要提高经济发展的质量,消除经济GDP的水分。

多年以来,GDP就代表政绩,GDP是官员非常关心的,而投资是最容易拉动GDP的,这种拉动长期下来有问题。

大家看到09年时候,政府4万亿刺激,实际上是银行贷款增加了9.6万亿,那时候地方政府有个官员说银行追着我们要贷款,我们想不贷是傻子,贷少了更是傻子,贷了想还纯是傻子。大家可以看到当年这么大经济刺激,当年达到了9.2的增长,但是带来一大堆问题。过剩的生产能力,库存的积压,环境问题增加,地方政府债务增加,然后是通货膨胀到2011年最高5.4,最后资产泡沫。当年住房销售增加,房价增长过快,这些问题都是由于过度投资带来的。

所以我们首先一定要抑制追求GDP,抑制过渡投资追求GDP的冲动,过渡投资造成的GDP有水分。三种,一个是豆腐渣工程,第二是有一些项目建的时候算GDP,投产了,不能再产出GDP,还一些项目是投的时候有GDP,运行以后政府要贴钱,拿财政贴这个GDP。比如有一些地方地铁,地铁是为了方便人们生活确实是需要的,但是几十个城市都建地铁,有些城市建成以后可能既不见得起很大便民作用,反而会成为财政包袱。

我曾经讲过,靠投资拉动GDP像抽鸦片一样,为什么?因为靠投资拉动GDP,假如你有10%水分,今年投了1千亿,其中有100亿不能再发挥作用了,明年怎么办?你要保持同样的增速,要投1100亿,所以这样投资增速年年增加。所以我们说首先第一是不能过渡依赖投资拉动经济。国务院发文说要进一步促进消费,这一段话跟我5年前讲的对一下,我5年前讲拉动消费首先提高人民群众收入,让人民群众能消费,第二是完善社会保障制度,让人民群众敢消费,第三个是提供适销对路的产品,让人民群众愿意消费。

大家知道现在钱很紧张,有人说中国不缺钱,我们M2的总量,现金加银行存款总量现在到了110万亿,是GDP的一倍以上,钱哪去了,现在问谁不缺钱,没几个人不缺钱。钱哪去了?现在货币发行周转存在一些问题。正常情况下,大概货币存量和GDP最高也就是1比1,我们为什么这么高?有几点原因。

第一个原因,我们有4万亿外汇储备,人民币不能自由兑换,4万亿美元是要拿24万25万人民币收集来,多放出去24、25万亿人民币。

第二地方政府的债务,现在还不起,现在国务院有规定,要发债券等等这些。实际上还不起怎么办?向银行借新贷还老债,这个钱没有进入实体经济,只是帐面上还了钱又借。

第三就是我们现在有很多企业和个人手里拿着现金,企业保险,有现金的话还是要储备的。咱们有一些农村老百姓习惯拿现金,最近报告发改委一个司长家里搜出来2亿现金来。

这三个原因看起来钱挺多,但是真正在很多地方发现钱不够,所以我们影子银行发展快。

我们影子银行的规模,最近社科院报告说有27万亿。钱的问题也是我们需要是政府特别需要关注的问题。

第三个问题,金融遇到的一些问题。当前金融遇到的问题,第一个是大家比较担心的房地产问题,第二个是地方政府债务的问题,这两部分加起来占到银行贷款的50%-60%,如果这两部分出问题,那么可能就影响很大。

地方政府债务问题中央出了决定,允许地方政府发债,谁的孩子谁自己抱。从这几个角度讲,逐步采取主要发债,借新债还老债办法慢慢消除,不是很短时间。房地产问题是大家关心的,这个稍微讲一下。

对房地产问题我们首先看中国的房地产不会崩盘,这点是肯定的。为什么?因为有两方面原因,一个是我们在进行城镇化过程中,需求在那里,城镇化过程每年1100万人到城市,每年700万大学生毕业,还有相当数量的家庭要改善住房。原来都是分的房,面积小,房子也旧了,但是位置好,所以要不就是拆迁补偿,要不就是卖二手房加点钱在别的地方可以买大点好点的房子,所以一方面是需求放在这。

当前来看,由于房价涨比较快,所以出现两种情况,一种情况北京、上海这类地方,实际上是需求还是潜在的,一旦房价下降马上需求释放,北京最近二手房上涨大家看到,上海我看的一个例子,一个台湾朋友看见房价要掉,把房子当天卖了,结果过几天一看卖出房子又涨。对于这类地区,一线的房子还要限购,还要抑制需求,增加适合的供应。

另一类就是有一些一线城市二线城市,像鄂尔多斯这些地方,报纸报得多,开发过度,供过于求,对于这类城市我们要采取取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房,逐步消化存量。

根据住建部的数据消化存量需要20个月,大概现在房地产进入了调整期,这个调整期大概是两年左右。但是有一点可以肯定,就是中国政府不会允许房地产崩盘。因为一旦房地产崩盘带来的问题是很多的,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,现在房子需求减少,钢铁卖成白菜价,大家都知道,这样的话对国民经济有相当大的影响。

另外一个,现在房地产贷款在银行大概占银行30%,这个也是房地产出问题银行就要出问题。还一点很明显,房地产价格下跌的话,老百姓财富就会缩水,这个问题很多人想不明白。实际很简单,买房是总资产,你向银行贷款是负债,净资产是总资产减负债是净资产,这个大家都知道。每个月交月供以后逐步负债减少,净资产增加,交完之后,净资产等于房子价格,所以一旦房价下来,房价增长速度高于银行利息,净资产增加,如果房价增长低于银行利息净资产缩水。如果真的房地产崩盘,中国80%的居民财富都会损失,所以大家可以看到,政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘。这个道理很清楚。

从长远来看,房地产价格总是上涨,美国近百年尽管经历了次贷危机,房价年增长率3%,这100年的数据。中国我算了一下,从2000年到2013年,我们全国均价的年增长率是8.6%通过两年调整期我认为要达到三个目的。

第一是供求关系比较平衡。

第二个目的使得房价抑制房价过快,逐步使得房价不再过快增长。就是比CPI可能高一点,因为劳动力价格生产资料价格长远来看会涨,比CPI高点不会高太多。

第三点,在这个过程里将会出现对开发商的淘汰,有一部分实力差的开发商被淘汰,这样房地产产业更健康。我们要科学分析。

从银行来说也是要注意风险,当前有一些报道,大家也已经看到了,实际上我专门问过工商银行,他说他们银行贷款中房地产贷款占1/3,30%左右,其中个人住房贷款25%到26%,个人贷款是优质贷款,一般情况下除非他失业了或者企业破产了才会断,所以一般自己住,弄套住房很不容易。开发商贷款实际上可以看到,开发商贷款占银行的房地产贷款也就是1/4左右。在工行1/5,开发商资源来源我有一个调查报告,是别人做的。大概是这样,39%是自有资金,包括买地,31%是预交款,客户购房预付款,真正向银行贷就30%。这个数对大的开发商来说即使房价下行,不会伤害,对小开发商有问题。

我希望两年调整期使房地产恢复到比较正常状态,城镇化过程能够不断健康发展。

第三个是环境,大家体会太多了,这是政府要下大力气做好的。前几天北京雾霾大家都感受到了,这确实是影响人民生命健康的问题,我们一定要把环境治理要放在重要的位置,减少其他投资也要重视这个问题,如果健康为零,那么其他都是零,你有1亿资产,健康没了的话,其他都是零,环境问题上政府要下大力度治理,当然坦率说不容易,不是说一两年就能治好的,但是从现在开始应该下决心治好环境。

但是中国经济最终要想保持高速增长靠什么?不能靠房地产,靠一些传统产业,要搞创新。大家知道第一次工业革命是蒸汽机引导的机械化革命,第二次是电力引导的电气化革命,第三次工业革命是电网和互联网引导的信息革命,移动互联网、大数据、云计算、物联网等等新的东西层出不穷。

光棍节马上到,互联网的出现使得信息技术革命跟前两次革命一样,最终必然要进到各行各业,要进到千家万户,大家想想,现在谁离得开电,家庭生活、企业生产,个人手机都离不开电,所以信息技术也是这样。我们要抓紧商机,抓紧信息技术在各行各业中的应用,在人民生活中的应用,不管是不是搞信息技术的都可能离不开,所以这个问题上,我想我们大家要找机会,包括现在传统的制造业也都在想这个问题,甚至汽车制造公司也都在讲怎么转型成为信息技术引导的公司,实际是如何用信息技术改造产业生产线的问题。

另外是如何用信息技术来联通相关产业。互联网最大的好处是连通,能够连接相关产业,消除或是减少信息的不对称,让你对市场有更多了解。另外一方面让你有更多机会和别人合作。现在中小企业都是资金困难,特别是一些小微企业,但是实际上这些小微企业如果有定单,或者有一定应收帐款,现在有互联金融有了,应收贷款和定单可以抵押贷款,这样就可以保证现金流的周转。这些问题都是由于互联网技术革命带来很多新的东西。

我不能多讲,我讲的意思就是我们确实面临着经济下行的危险,但是只要我们真正认真地去对付这些问题,认真地去注意金融的改革,转变GDP崇拜,真正促成消费拉动经济,最后利用信息技术革命的机会来改造企业,来使我们企业和有关各方更紧密联系。

我相信到2019年中国经济有可能超过8%,整个时期我们是7时代,10年可能是6时代,那时候增速下降也不可怕。能不能保证7时代靠我们大家共同的努力,最重要的是靠大家共同的信心。谢谢大家!

(责任编辑:东台房团网)

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