·投资性需求决定房价走势

    河南新田置业有限公司总经理丁盟：2010年，东台楼市应该还是由供求关系决定。东台的住房需求有三种：投资性，自住性，改善性。从需求角度看，从今年伴随着经济形势转好，投资性的需求应该会放量。而楼市经历了2009年的疯狂，自住需求和改善需求得以良性释放，但释放的量还是远远不够的。从供应的角度来说，土地供应量少，最终决定今年住宅供应量不会有太大增长。从以上两个角度来看，今年整个楼市还将会呈现供不应求的态势。

    我认为，决定房价走势最核心的是投资性需求。从经济的角度来说，基础的法则是二八法则，20%的人拥有80%的财富，正是这20%的人存在的投资性需求把价格拉动，决定了市场的走势。今年国家对投资性需求进行抑制的背景，加之通货膨胀的预期，最终会对投资性需求产生影响，而房价也会随之受影响。

    ·三、四月份投资还将回热

    利海集团副总经理戴兵：土地少了以后，市场上存量消耗到一定程度，房价会持续上升。国十一条出台之后，真正对自住性、改善性住房的需求不会有太大的影响。但在我看来，三、四月份之后，投资性需求还将重现，国十一条里面提到第二套房，包括公积金贷款的限制，都会是一个暂时性的限制，而不会是长期限制投资。另外，今年我觉得，东台跟其他的城市还是不一样的，我觉得东台的房地产发展速度是比较慢的，相对比较平稳，而且会健康地持续发展下去。

    ·大众需求不动摇楼市趋稳

    绿都置业东台公司总经理李四海：在我看来，在2010年，楼市整体形势应该趋于平稳。因为，第一，总体的国家经济形势可能会趋于平稳的状态，刺激内需的政策会进一步加强。这些对于总体经济来讲，都是一个平稳的信号。经济形势平稳，对房地产来讲，也是一个稳定剂。第二，大众需求没有动摇。未来十年，80末、90后的人会加入到购房大军中来。目前，像大学生、新东台人、外来务工者、需要结婚的等等，刚性需求决定了这样的市场需求。第三，东台的房价收入比相对全国其他城市较低，按三口之家计算，东台大概是7点多。在一线城市，房价收入比在10以上，有的到15。整体比较起来，东台市还有一定的提升空间。第四，土地供应。开发商拿地不好拿。土地作为客观稀缺资源，造就了房地产的供应和市场供应仍然是一种稀缺资源。

    ·楼市或将进入新一轮观望状态

    东台永威置业有限公司常务副总马水旺：东台1月份销量2.1万套房子，与去年同期相比，下降了203.7%。与上月相比，下降了31.6%。这就充分说明楼市又接近了冷清时期，当然与1月份春节前不是销售旺季也有一定的关系。虽然销量有所下降，但是从全国到东台，楼价没有任何松动，并且有上涨的趋势。目前来看，销量下降，价格稳中不动。根据这样的情况，再结合目前的楼市调控状态，楼市将进入新一轮的观望状态。

    去年12月份，东台经历了一场土地大战。开发商们挥舞现金，抬高地价。去年12月份的地价都在400万~600万／亩之间。按容积率计算，楼面地价达每平方米1800~2500元的高地价的状态。可以预见，2010年的房子很多是建立在地王之上，今年的房价还有冲高因素的存在。

    ·应该把资金从房市股市挤到实体经济中

    河南盛润置业有限公司副总经理吴建军：真正要想实现拉动内需，应该把资金从房市、股市挤到外贸、实体经济、工业项目上。包括这次海南国际旅游岛的建设，也是政府引导的方向。政府通过这样的目的，想把资金吸引到振兴规划中去。房地产和拉动内需之间，把房地产作为支柱产业和拉动国民内需，它是有矛盾的。我们现在说的是大众消费，买一套房，用三代人的积蓄来买，这样的情况是不可能再有能力增加其他方面的消费的。政府拉动内需，应该是不包含房地产之外行业的内需拉动，老百姓收入提高了，房地产才能健康发展。

    ·“最具投资价值城市”将抬高东台房价

    河南泰宏房地产有限公司副总经理刘玉洁：东台是和西安、长沙、重庆等城市一起被列为最具有投资价值的城市的。之所以被评为五大城市，是因为东台的房价在所有省会城市中是倒数前几位，地价却是正数前几位。从东台和全国的角度来说，我认为房价会偏于上升的趋势。

    ·置业投资都要量力而行

    和昌地产集团副总经理赵春华：首先，对于已经在东台安家置业的业主而言，东台作为今年最具投资价值的五大城市之一，东台的地价飙升接近北京等一线城市，而房价还徘徊在二线城市中下水平的态势上来讲，拥有一处房产，无论怎么样都是值得祝贺的事情。而对于没有置业的朋友，尤其是刚走出校门的大学毕业生，买房置业建议你们量力而行，千万不要为此背负过重的负担。对于已经投资成功者，且从中受益的团体，建议鸡蛋不要放一个篮子，要放大一点的篮子，稳步一点。要再买房，要选一些比较稳定一点的项目，增加一些抗风险能力。对于企业本身，希望市场是健康、理性的，企业要在这么好的环境里，扎扎实实做实事。

    ·品质决定一切

    东台新芒果房地产有限公司副总经理李涛：对当前的房地产市场，我最深切的体会是喜忧参半。

    喜的是市场上品类正逐步完成，保障性住房、改善性住房、青年宜居住房等不断涌现，呼应目前的市场上庞大的刚性需求，能够满足各种层次置业者的购房需求，但是，令我担忧的却是目前很多开发项目的理念仍然缺乏前瞻性，品质也难达到较高水平，再加上一些非理性的消费思想，导致这个行业仍然有很多待改进的地方。如果2010年每一个开发商都能遵循“人本理念”做精品项目，建设高品质的房子，既节能环保，也能降低生活成本，这样带给住房者更舒适的生活享受，也就无形中增加购买欲望，而不是单纯地靠推销的手段去提高销售业绩。

    ·东台楼市相对乐观

    建业营销中心副总经理朱红亮：我感觉东台市的发展前景非常好的，客户的需求心理是这样的状态，在达到一定的阶段之后，势必要满足自己的衣食住行，特别是住这个关键环节。安居才能乐业，所以从任何一个客户角度，如果有经济实力，而且有这个需求，我会建议去买房子。针对客户心理来说，在他买房的时候，他会希望房价越低越好，但是他持有房产，或者买过，他不希望房价下跌。可能这是个人观点。这是从客户的心理角度分析，他这种硬性的需求，从而导致、助推了房价上涨。

    ·2010年将是楼市平稳年

    河南鑫苑置业有限公司营销总监赵莹：从去年各个房地产商拿地情况看，土地成本越来越高，预计今年房价可能不会跌，但是到底涨多少，还要再观察一段时间。关于量，我觉得第一取决于需求，第二取决于供应。今年东台的房地产供应情况，因为现在很多开发商在找地，地供应很少，今年到底成交多少还是很大程度决定于供应量。东台房价有很大的升值空间，而且投资环境也相对比较安全，个人对于东台的房地产环境还是非常看好的，而且2010年我相信也会是一个比较平稳的年度。

    ·2010年东台楼市春暖秋不凉

    河南天伦房地产有限公司营销总监郭海芹：何谓春暖？我举一个实例，公司初四开始值班，初五见单子，这说明这个春天没有问题。调控政策尽管是在年前出台，但调控效应可能还要后延一下。何谓秋不凉？目前东台楼市的供应库存量比较紧张，去年是3~5个月基本上销售完毕，目前根据供应来讲，下半年到年底的时候，供应量可能会缓解很多。

    ·房价依然是稳中有升

    东台布瑞克房地产有限公司营销总监董政：从供需关系上看，2009年是东台房地产市场成交量最大的一年，但由于受2008年金融危机的影响，开发企业都放慢了开发节奏，造成去年许多项目的库存都销售殆尽，新的项目预计要到2010年下半年才会大量投放市场，所以上半年依然是趋向于供不应求的势头。

    从地价上看，从2009年下半年土地拍卖市场看，地价屡创新高，连不被看好的西区市场也达到惊人的价格。地价的新高势必带来房价的上涨。

    ·房地产和经济是密不可分的

    正弘置业有限公司企划经理王振东：房地产市场将继续出现分化的趋势，尤其是东部和中西部的房地产市场分化明显。在东部，二线城市的房地产交易趋向活跃；中部特别是西部一线主要城市，如成都、重庆、西安和东台等城市房地产市场前景向好，升值潜力较大。扩大内需项目投资成为中西部地区发展的主要动力之一。中高档住房建设开始逐次向中西部一线主要城市聚集。但整体上高档型住房的销售在部分城市仍然比较艰难。我认为由于体制和机制等原因，整体上房地产价格会稳中有升，不会出现大幅下跌。

    ·房地产是拉动内需的支柱

    东台未来远大置业营销经理刘剑锋：去年在拉动内需方面，房地产起了支柱性作用。今年，要实现国家的保八政策，如果不想依靠房地产，肯定要依托一些其他产业来支撑。但是根据目前的情况来说，其他国家经济的状态，外贸很难改变。这说明，政府在这个方面，房地产这一块还有很大的依托。但是房价涨，普通老百姓很有意见，还出现了一个平衡关系的问题，政府肯定还要调控。根据去年年底和今年年初的调控政策，说明政府在这个方面也是有打有压，也有拔。今年政府政策上会给予一些适度的调整，不会大幅度打压。

    保障房冲击楼市？

    加强社会保障性住房的建设，是中央稳定房价、保民生的重要举措，它牵动着各方的敏感的神经。今年东台社会保障性住房建设的力度如何？会不会对商品房市场形成冲击？

    ·供应量决定市场格局

    丁盟认为，保障性住房会不会对房地产市场造成冲击，核心问题是保障性住房占多大的比重？也就是说，保障性住房最终的供应量会决定整个市场的格局。

    从住房建设的角度来说，房地产没有特别高的技术含量，从设计、建筑、营销，很多都是由其他产业人分工协作完成，开发商更多是拿地和拿钱，这个过程并不是特别复杂；从政府角度来说，如果能够下决心改变土地供应的结构和比例，比如70%的土地拿来做廉租房、经济适用房等保障性住房，这样也许能真正解开高房价与住房难这个死结，也能兼顾民生和商业开发的利益。这样的政策出台后，将对楼市产生颠覆性的影响。

    ·保障房有利于平衡楼市

    赵春华认为：廉租房、经济适用房、限价房，对于60%想要买房自住或者改善居住条件的人来说，是一个合理的渠道，它们的供应不仅会起到平衡楼市的作用，也会促使房地产开发企业更加细分市场，有助于自身开发能力提升，也有助于市场更合理化分配。

    当前，老百姓希望的是房价有便宜的，他们能买到和他们支付能力相匹配的房子，并不是房价降下来。要满足百姓的居住需求，政府就要下大力气推动这件事。

    ·保障房不会构成冲击

    马水旺认为，今年保障性住房对商品房的冲击不会太大。东台市的保障性住房，年年都在做，但是每年的计划指标都落空，落空的主要原因还是因为土地资源过于稀缺。今年经济适用房的用地计划，集中在金水区、郑花路、刘庄一带，但是政府征地非常困难。从今年的供地情况来看，保障性住房对商品房的冲击还不会很大。

    东台楼市不惧调控？

    当前，国家对房地产的宏观调控处于极为敏感的时期，一方面，前期出台的调控政策已经初见成效，在沿海一些城市，楼市成交量大幅下滑，房价松动，另一方面，国内遏制高房价的呼声继续高涨，唱空楼市的声音此起彼伏。全国“两会”即将召开，有人预测，遏制高房价将是代表们讨论的热点。政策调控对楼市下一步走势将产生怎样影响？开发商代表畅谈了对宏观调控的看法。

    ·今年不能盲目乐观

    马水旺认为，中央经济工作会议提出了很多科学性的调控措施，调控政策出台密集，且步步进逼，对楼市还是有一定的影响。进入2010年，房地产市场出现了一个观察期。假如今年上半年房地产的开发总投资量增长速度还是保持在30%以上，房价上涨幅度还是很快，国家的调控措施会进一步加强。所以，对今年的房地产不能盲目乐观。特别是今年东台市要推出一批地来缓解市场矛盾，这将对市场产生较大影响。

    ·政策不会大幅打压

    刘剑锋认为，政府政策不会大幅度打压房地产。去年在拉动内需方面，房地产起了支柱性作用。今年，要实现国家的保八政策，如果不想依靠房地产，肯定要依托一些其他产业来支撑。但房价飞涨，普通老百姓意见很大，政府要平衡关系，必然要对房地产进行调控。从去年年底和今年年初的调控政策看，政府在对待房地产的问题上是有保有压。今年政府政策上会有一些适度的调整，但不会大幅度打压。

    ·东台楼市依然坚挺

    赵莹表示，“2010年我相信也会是一个比较平稳的年度”，东台楼市受政策影响会很小。

    理由有三：首先，此轮调控一线城市受国家政策影响比较大，在东台这边，政策影响相对缓慢，基本上没有什么影响。其次，从成交情况来看，一些楼盘的确价格不低，尤其是市中心的一些楼盘，价格已经很高。但相对于其他二三线城市，东台房价处于中下游水平。再次，东台市中心和郊区的房价差别没有体现出来，可能现在只有1000元左右的差价，但在大沿海城市，市中心和郊区的差距是非常大的。总体看，东台房价有非常大的升值空间，投资环境也相对比较安全。

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