（来源：投资者报）最近楼市有些新消息,全国70个大中城市房屋销售价格,由5月份的环比上涨0.2%,转为6月份的环比下降0.1%。这是近15个月以来,全国房价环比增幅的首次由涨到降。

所以很多专家就开始说,真正的拐点已经到了,包括任志强先生。据说在王石下山之后也跟他吃了顿饭,中心思想就是咱们降一降吧,这样大家各有点退路。而且已经不用担心房地产调控伤及中国宏观经济了,因此呢,楼市调控还将继续下去。

我无法评论王石和任志强的对话,但是对于房价增幅环比下降,我觉得大家不必过于乐观,楼市五年内会翻番是毫无疑问的。

房价五年翻番

我在去年的时候,说北京的房价每平方米要到20万元,上海是30万元。这是最高价格,而不是平均价。一个城市在一个锁定的区域内,把新区拿掉,他的房价只有两个价格,一个叫均价,一个叫天价。

均价和天价是什么关系？

如果这个圈里80%是本地人,那么人口流动性低,均价低,均价天价比为1:2。

当这个圈变了,外来人口超过50%,这时候流动性中等,社区均价翻番,均价天价比为1:3,就如同如今的东台。

当外来人口超过80%,或者即将超过80%,它的高流动性造成均价也高,均价天价比为1:5,北京、上海、深圳都属于这样的圈子。

所以将来北京会进入老区房屋均价4万元乘以5,即单价20万元每平方米,上海房屋均价6万乘以5,即30万元每平方米时代。

不要觉得这不可能。

还记得1986年北京方庄第一个商品房,开盘价是每平方米1200元到1500元天价开盘,当时《人民日报》评论,像这样的房价在北京工作一百年,也买不起一个两居室的房子。“天价”这个词,就是从1986年开始的。可是你现在还觉得1200~1500元每平方米是天价吗？所以我们一直是在天价中,一步一步走过来的。

从1986年开始算,1986年1200元每平方米,1990年2400元每平方米,1995年5000元每平方米,2000年北京市房价,进入万元时代,2005年2万元每平方米,现在直奔4万。

历史告诉未来,我们就这么走过来,而且走过来时大家都没抱怨,两个原因,第一,温水煮青蛙,慢慢涨;第二,当时买房的是小群体,现在是大众,特别是在买房的人越来越多,拥有房产的人越来越多的情况下,就得慢慢涨。

所以政府不能够说打压房价,但是一定要调控房价,不调控就是暴涨,直到城市化结束

楼市调控顺民意微降5%

到现在为止,国十条明确讲要遏制少数城市房价过快上涨,实际上,现在已经实现预计目标,可为何大家依然要说政策无效呢？是因为我们市场中出现了第二个目标,叫做山寨版中央政策,就是房价要下跌。

为什么山寨版的就能够接受房价下跌？因为两个来源,第一就是想买便宜房子的官员们。他解读政策的时候,解读出了一个房价下跌。

另外,媒体中90%的小记者,也是买不起房子的。所以买不起房子的记者们解读新闻的时候,也读出了一个房价要下跌。所以山寨版的源头,就是解读政策的领导和解读新闻的记者。

实际上,不管哪个版本,都得听民意的,老百姓说房价得跌就得跌。顺应民意,给各方个台阶,政策调控就结束了。所以,就在山寨版和正版中间找个平衡点,这个点就是5%到10%。

直至城市化结束 政策还得压

中国特色的社会主义市场经济,简单讲就是两只手,一只看不见的手——市场（弹簧）,一只闲不住的手——政策。如果政策这只手弄错了地方,这弹簧肯定蹦得比原来还高。所以政策一定要压着,一直到城市化结束,现在还有10年到15年。

我觉得下半年楼市调控政策,基本上不会再出新招了,该出的牌基本上出尽了。房价也会在信贷调控的基础上进入一个平稳上涨的时间。当然,国十条必须坚持,让房价平稳上涨。这时候,以国十条所代表的基本调控政策,就相当于摁在弹簧上的这只手,如果你一撒手就会暴涨。

我们看到媒体所说的,年底要暴涨,其实是说如果放松调控房价就会暴涨,如果不放松就是微涨。

这个放松是什么概念,是指按照国十条的基调,不能放松,那个基调不能变。这就不妨碍政策之手压弹簧的力度。

从落实上可以看见,二套房贷五成,银行当然管住了;二套房贷的利率往上涨,这也是不能松的。所以,有这个原则就够了。其他的短期政策,影响不会太大。 

新一轮房地产调控政策出台3个月来,记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升,更有一些城市房价虽然“低迷”,却与调控政策并无直接关联,而是另有“隐情”。

数据显示,6月份成都主城区商品住宅成交4811套,环比下跌了21．1％。7月8日,记者来到成都新近开盘的“保利·金香槟”售楼部,销售员李洋说,购房可以享受“2万元诚信金抵4万元房款,按揭优惠1％,一次性5％”等优惠,房价在7000元／平方米左右。“开盘价比预期价格至少降了1000多元。”

成都是获批国家级综合配套改革实验区的省会城市,与一线城市的境遇类似,土地流拍、成交下滑、价滞量跌,成为调控以来成都楼市的关键词。

5 月21日,在成都市调控以来首次主城区土地拍卖中,六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示,4月份起住宅用地成交均价从高位回落,5月份环比下跌近 49％,6月份跌幅回落进入6月,大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”,万科(000002,股吧)魅力之城、成润万家等项目陆续推出了全款打折优惠。青岛作为最早出台地方调控细则的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度达到52％,当月下旬多个项目以低于周边二手房千元的价位开盘。

中国社科院研究员马光远说,部分二线城市,如大连、青岛等城市,近年来楼市泡沫不断堆积,万元楼盘层出不穷。

“由于区位、环境等优势,成都、大连等城市购房需求依然旺盛,中长期房价仍然看涨。”东北财经大学教授肖兴志说,目前不高的成交量可能为后市积蓄更大的需求。

“需要关注的是,已有泡沫的二线城市房价尚未切实下跌,交易却在回暖。”马光远说。

调查发现,有的二线城市,个别银行开始暗地放宽房贷标准,一些投资者仍能以零首付买数十套房子,这些都应是下一步调控的重点所在。

沈阳呼和浩特房价涨势强劲

“房价怎么越调越涨”在沈阳市民刘立强看来,一些调控政策似乎是“摁下葫芦起了瓢”,一线城市下去了,二线城市又起来了。7月初,沈阳市核心区域的部分楼盘已直逼万元大关。

作为我国东北的中心城市,沈阳楼市一直波澜不惊。在全国15个副省级城市中,这里的房价排名经常是倒数第一,然而2009年进入了“快速上升通道”。当年1月,辽宁省赢得2013年全运会承办权,沈阳市成为主会场,全年商品房均价涨幅达14％。

今年5月,沈阳经济区获批国家级综合配套改革实验区。5月,商品房合同备案均价同比上涨37％,环比上涨近7％;上市量创历史新高,达160万平方米,交易面积同比增长29％。恒大地产在全国多个城市统一降价之际,在沈阳楼盘却每平方米涨了100多元。

“概念板块增温和投资性购房增加,是量增价涨的重要推手。”沈阳建筑大学教授范翰章说,沈阳地铁周边、全运村附近成为近期房价上涨较快的区域。

此外,据测算,目前沈阳投资性购房比例接近30％,而一年前仅为10％左右。同时,沈阳也成为开发商的投资热土,全国房地产综合实力排名前30名开发企业,七成以上已在沈阳投资。

调控政策实施以来,呼和浩特楼市呈现量价齐升的态势。5月,市区新建商品房销售平均价格为4713元／平方米,同比增长20．17％,环比增长4．99％。例如,锦绣城小高层住宅,4月初起价为4800元／平方米,如今起价即为5300元／平方米,户型好的涨至5600元／平方米。

“呼和浩特市区住房,10％到20％被外地人购买,这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为,投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。

长沙重庆保障房导致“价格洼地”

一直准备买房的湖南长沙市民范青发现,调控近3个月,很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”:宣传起价每平方米5000多元送1000元装修,到实地一看,“裸房价”基本还在调控前的位置。

7月初,记者走访长沙一些房产中介了解到,目前主城区房价约为5000元／平方米,与4月初相比价格相差无几。在长沙,楼市对调控的反应似乎并不敏感,显示出异乎寻常的平静,“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。

记者调查发现,所谓的“房价洼地”,与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期,长沙市大量采用土地回报方式,刺激民间资金进行基础设施建设,“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。2008年起,长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴,一年解决了1．2万户低收入家庭住房问题。此外,还有相当一部分公职单位与开发商合作,进行“定向房”开发,向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。

与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多,是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说,例如重庆市年内启动的公租面积高达1000万平方米,重庆今年保障性住房、棚户区改造、中小套型商品房三类用地量占今年全市城市住房供地总量的76％。这些举措成功抑制了当地房价较快上涨。

调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时,部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比,当地房价不高,调控应该因地制宜,不要一刀切,也为将来房价走高预留了政策空间。

专家认为,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。

马光远指出,楼市调控是要抑制投资投机,保障居民基本住房需求,在这一基本点上没有一、二线城市之分。“当前,应传递一个明确的信号,楼市调控是长期政策,各地要切实落实好中央调控措施,预防和遏制楼市泡沫产生或增大。” 

(责任编辑：东台房产信息网网编)