杨女士通过中介，向郭女士买了套房子，协议签订后，杨女士交了3万元定金。但后来郭女士以丈夫拒绝卖房为由不予。杨女士只好向法院起诉。

郭女士和卢先生婚后买了一套房，房屋产权所有者登记为卢先生。2009年，杨女士、郭女士和中介公司三方共同签订了一份《房产买卖协议》。协议约定，郭女士已取得产权共有人的授权委托同意出售该房产及本协议的全部内容，否则，因郭女士的原因导致本协议无法履行或无效，她应向买家杨女士支付双倍定金的经济损失和向中介公司支付杨女士已付的劳务费用。房屋售价60万元。

双方还约定买卖双方保证在2009年3月1日之前(且郭女士办妥产权解押手续)前往房管局办理交易登记手续。

协议签订当日，杨女士向郭女士支付了3万元定金，并向中介公司支付了中介费5000元。但过了约定的交房时间还是不见郭女士有什么动静。杨女士和中介公司不断催促，郭女士的答复却是因为丈夫不同意，房子不卖了。

协商未果后，杨女士把郭女士告到丰泽区法院，要求郭女士双倍偿还定金并赔偿5000元中介费，要求中介公司对自己的损失承担连带赔偿责任。

杨女士调取的房产登记资料证明，房屋的产权人仅为卢先生一人。在二手房交易中，一般应由不动产登记簿上记载的权利人或经其授权的人作为出卖方签订房产买卖合同，才符合法定签约条件，但郭女士并未获得这种授权。法院曾发函征询卢先生的意见，但他对妻子出售诉争房产的行为并未作出追认同意的意思表示。

一审法院认为：

郭女士向杨女士及中介公司隐瞒她未经丈夫同意的事实，违反了诚实信用原则，对此负有严重过错。

中介公司作为中介居间人，在《房产买卖协议》签订之前，明知房屋权属证书上登记的权利人是卢先生而不是郭女士，却没有提示或协助杨女士核实，未能尽到审慎义务，存在过失。

作为善意相对人，杨女士因为郭女士作出的“已取得产权共有人的授权委托同意出售该房产及本协议的全部内容”的保证及“因郭女士的原因导致协议无效，应支付双倍定金的经济损失”等承诺，存在信赖利益。

因此，虽然房产买卖条款无效，但双方《房产买卖协议》对违约的约定不违反法律规定，不因房产买卖的无效而无效。杨女士请求郭女士依照该约定内容返还她已交付的定金3万元并赔偿她3万元，合理合法。

据此，法院一审判决：买卖双方签订的合同无效，郭女士依约交还杨女士定金3万元，并赔偿3万元;中介公司把5000元居中报酬还给杨女士。

一审宣判后，郭女士和中介公司不服，均向泉州市中院提起上诉。郭女士称，既然一审判定买卖协议为无效合同，因其产生的附条件也应认定为无效。中介公司称，公司向杨女士收取的5000元是劳务费，并不是居间报酬费，不应该给予退还，而应由郭女士赔偿。即使居间合同无效，公司也有权利收取劳务费。

那么，房屋买卖合同中独立解决争议的条款是否有效，5000元到底是属于中介费还是劳务费呢?

中院认为，在协议中郭女士已经明确保证取得产权共有人的授权委托，合同还特别约定，如果因郭女士的原因导致协议无法履行或无效时，她应向杨女士支付双倍定金的经济损失等。该条款是买卖合同无效时对双方相关权利、义务约定的独立条款，不违反法律规定。

虽然协议及收据上的文字书写的是“劳务费”，但中介公司提供的实质是中介费。虽中介公司提供了服务，但由于郭女士和中介公司的过错，导致了房屋买卖合同无效，中介公司应该把5000元交还给杨女士。

日前，中院终审维持原判。

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