潜规则之贷款失约
　　贷款风险防不胜防

　　今年以来，贷款难问题一下子爆发让很多买房的人束手无策。房子早晚肯定要买，但是买了又迟迟贷不了款，如何是好？还有，去年买的房子，贷款拖到现在还没解决，又该怎么办？

　　周小姐在辰龙新境界买下一套小户型，贷款一波三折，纯公积金贷款办不了改为组合贷款，可省公积金收紧二套房贷不得不改成市公积金，结果却又遭遇市公积金政策收紧，最终虽然客户经理告知她的贷款手续已获批，但何时下款仍是未知数。张小姐所买的房子，本来首付两成，做了组合贷款，最近却被通知首付提高到三成且七折利率不能保证。

　　购房人的遗留问题还没解决，开发商的应对措施已频频现身。据称为了应对公积金贷款难的问题，南京先后已经有不少开发商拒贷公积金，主动向购房人推荐纯商业贷款。去年开盘的凤凰和熙曾经推出给予纯商业贷款的购房人4万元的总价优惠措施。位于下关的润开华府近期正在推出“直客式商业贷款”，选择此种贷款房价在现有基础上优惠1000元/平方米，而用公积金贷款则没有任何优惠。
　　*《金楼市》点评

　　多年前，中国人民银行就出台规定，“房屋封顶后才能售房并办理按揭”，这么做既是为了防止开发商任意挪用资金造成烂尾，也是为了保证购房人资金的安全。而在实际操作中，目前南京除了公积金贷款执行的是封顶后贷款的政策之外，普通商品房并没有严格执行。这就导致办理组合贷款的购房人商业贷款和公积金贷款不能同步进行，往往商业贷款已经办好公积金贷款还需等待，中途万一政策发生变化，买房人一点办法都没有。

　　法律界人士认为，政策波动导致的贷款难问题，购房人，银行，开发商甚至是公积金中心都不存在过错，所以要追究任何一方的责任都有难度。所以买房人只能在买房之前就对政策了解清楚，对自己的购买力有清晰的预估，不要盲目夸大自己的购买力，以免在贷款不到位的情况下出现无力支付房款的被动局面。快报记者费婕
　　我的配套谁做主？

　　几年前，会所这个新生事物刚刚才在国内发芽，可如今却渐渐成了楼盘必备的配套之一。“实不实用倒没考虑太多，但新楼盘许多都比较偏僻，如果没有这些配套，这房子能不能住？我会有些抖呵。而且一些会所够大，功能齐全，装修豪华，我会觉得高价买了高档楼盘，带亲戚朋友来倍儿有面子，再考虑其他的因素，合适的话我就会买了。”近期正在四处看盘准备二次置业的翟先生说。

　　虽然大家都对会所等配套设施寄予厚望，但现实却常常对人泼冷水。不仅车库产权纷争不断，会所也常常一夜之间将羽毛球馆变身餐饮店、KTV。早在 2004年，南京钟山花园城的业主就按耐不住了，在得知开发商计划把会所改装成大酒店之后，200余名业主齐聚会所门前，推倒了会所里为改装成大酒楼而搭建的一道道隔墙。

　　开发商遇到这种情况，也暗暗叫苦：我们买了高档的健身器材，又用的豪华装修，靠那点场地费实在是经营不下去了，只能靠提高消费或者转换经营了。
　　*《金楼市》点评

　　“先要看会所的产权属性在哪一方，如果是公共配套设施，使用的是公共分摊面积，那么会所的产权和使用权就该属于全体业主；如果公摊面积没有摊会所面积的，且开发商有小区会所建筑面积的独立产权证，那就可以说开发商具有会所的产权，但使用权是否为业主所有要根据合同来定，而且会所是无偿提供还是租赁，租赁价格多少也应该由合同签订的。”江苏南京焯燃律师事务所主任律师虞兴东表示，根据《广告法》和《合同法》的有关规定，销售广告等宣传资料可被视为合同的内容，如果会所实际使用情况与开发商宣传不符，开发商应承担违约责任。

　　虞律师认为政府相关法律的缺失，也是造成这一漏洞百出现象的重要原因。“如果有法律明确会所属于附属设施，或者规定一定面积的楼盘必须建立会所、物业管理用房等公共设施，并且写明比如产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处理，以及经营产生的经济效益怎么用等问题。”

　　《金楼市》建议：作为购房人，不妨在签订商品房买卖合同时，写明会所的产权、使用权的归属、具体用途和服务方式等写进租售合同，并签订违约金，这样有利于后期维权。如果这些方面开发商坚持不肯在合同里予以明确，那就要考虑这样的会所一旦变身大酒店，小区物业管理会不会无法封闭管理，这样的小区今后是否会适合生活。