4.收房课：房屋质量无小事

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·知识点：具备交付条件再收房

·课堂提问：

    东台市民岳先生在新柳路买了套新房，去年收房之前，岳先生特地从网上查看了不少收房时应该注意的事项，并一一实践，进行了仔细验收。可是入住半年之后，房顶及飘窗还是出现了渗水。岳先生感慨，收房真是个技术活，开发商的陷阱是“防不胜防”。有没有专业验房师提供一整套的验房收房流程呢？

·现场解答：

     收房有两个大环节，一是查看各种证件、资料，二是实地验房。    

    A.查看资料：

    1.配套项目

    入住前，业主首先应查看物业服务公司是否按照《**市新建住宅小区交接验收办法》的规定，对小区的设施设备和公共环境进行了验收。

    2.物业服务

    业主应查看相关物业服务的合同、文件等，了解小区物业服务概况以及收费情况等。

    新建小区，业主大会与业主委员会尚未成立，但是物业管理工作已经展开，因此要由开发建设单位代表业主依据一定标准选聘物业服务企业对该项目实施前期物业管理，并与之签订前期物业服务合同。

    3.两书一表 （或一单）

    业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付房屋的全部文件资料，必要时可以要求核对相应原件。如开发商手续不完整，业主有权拒绝在相应手续上签字，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

    这些文件资料主要包括“两书一表（或一单）”。“两书”是指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，“一表”是《建筑工程竣工验收备案表》， “一单”是指《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》。    B.验收房屋

    1.看房间 首先要仔细检查每个房间是否达到“线直、面平、角正”。

    2.看墙壁 首先要仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落，门窗、阳台等部位有无开裂现象。

    3.看顶棚 检查顶棚是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉点等问题。

    4.查渗水 最好是在房子交之前，下大雨后的第二天前往查看，这时候墙壁如果有问题，会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗水，可以查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否有起皮现象。

    5.查地面 楼地面面层与基层黏结是否牢固，有无空鼓；整体面层是否平整，有无裂缝、脱皮、起砂的现象。

    6.测层高 室内净高加上20厘米左右的楼板即面层厚度就等于房屋层高。消费者可在每间室内四角及中心的五个点测量房屋层高看其是否符合合同约定。

    7. 试门窗 首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺是否相符，注意其周边密闭性是否好。窗户要注意窗框的材质与规格，窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。

    8.上下水 上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏都应做通水试验，可用盆或桶装满水往里倒，看是否畅通。

    9.验防水 这里专指厨卫的防水。具体方法是：用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在厨房、卫生间蓄一些水（1～2厘米高），24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行。

    10.查电路 漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，电源已接通正常；关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

    11.验双气 暖气设备有两种，一是暖气片式，二是地暖形式。暖气片式更直观一些，一般情况下，供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管，套管应高出地面2～3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。燃气管道要检查是否通畅安全。

    12.设施产权界定及其他 燃气表、电表、水表三表到户，表以内产权归用户，表以外产权归城市公用企业。核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

    业主完成房屋验收后，如果有问题，应就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见，并与开发商协商，得到问题的合理解释和整改书面承诺；如果没有问题，就可以签署《房屋验收交接表》，装修入住了。

(责任编辑：东台房产信息网网编)