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时间:2010-05-23 08:07 来源:东台房产信息网作者:东台房产信息网网编

两大因素决定本轮调控是否成空调

本轮房地产调控，已历时月余。尽管从政策来看，此轮调控堪称史上最强，可从市场表现来看，各地量跌价涨，部分民众在开发商逆势涨价的情况下，仍然投身购房大军，本轮调控或将再成“空调”。从以往的历次调控经验来看，调控是否成“空调”取决于二大因素：

一、中央政府的态度。我们常说态度决定一切，这是对个人而言，其实，对政府的政策来说这句话同样适用。在以往的调控政策中，没有哪个官员旗帜鲜明地提出调控就是要降低房价。本轮调控，中央政府的立场依然是遏制房价过快上涨。从实践来看，房价稳定及遏制房价过快上涨的立场均不利于房产调控。因为稳定房价的立场令地方政府、开发商、炒房者、消费者都认为中央不希望看到房价下跌。于是乎，地方政府对中央调控阳奉阴违、开发商硬挺房价、炒房者囤房不售、消费者盲目入市。

为什么说政府的态度能决定调控的成功与否呢？理由有四，其一，政府的明确态度有利于确立明确的新闻导向。有了利于平抑房价的新闻导向，就将大大减少投资者、消费者的盲目与冲动，将使购房行为趋于理性；其二，中央政府有了明确的态度，则地方政府在执行时就有了明确的方向，也不会再有空子可钻；第三，中央政府发出明确降房价信号，海内、外投资者也不敢贸然入市进行投机；第四，中央政府明确降房价的态度，房产业界也不会再有那么多的房价大涨的论调和做法，因为即使那样做也将无济于事。

故此，中央政府应尽快表明降房价的态度，唯有如此，才能令本轮调控显效。

二、地方政府的执行。任何一项政策，须有好的执行，才能显效。从历次调控来看，无论是90/70政策，还是保障房的推进，地方政府对于中央政策的执行均难到位。而从本轮调控看来，全国仅有四个城市公布了地方版新政。而在公布新政的城市中，海南公然出台比中央宽松的地方政策，海南二套及以上房贷首付为40%，低于中央新政的50%。由此可见，地方政府对于中央此轮调控的执行极不到位。

地方政府对于中央调控政策执行不到位，将对房地产市场产生诸多危害：

1、影响银行对贷款投放的决策。由于地方政府对于中央调控政策执行不到位，银行将不再担心房价会下跌，也就不再担心不良贷款问题。这样，势必影响银行对贷款投放的决策。这样，将大大加剧金融风险。

2、影响开发商的战略决策。开发商在制定战略规划时，往往会以市场状况及未来走势为基准，来确立中、短期乃至长期的发展规划。诸如，产品开发、推盘速度、产品定位、房屋定价、销售及广告策略等都是依据其战略规划而设定的。地方政府对于中央调控政策执行不到位，必然会让开发商觉得政府还是很看重GDP的，必然会认为房价不会下跌，这样就将会影响开发商的判断，从而作出不利于企业长期发展甚至是错误的决策。

3、影响消费者心态。消费者往往相信权威，相信专家的言论，更相信政府，加之消费者获取信息的渠道相对较少，地方政府对于中央调控政策执行不到位将会在很大程度上误导消费者，从而令消费者产生购房冲动及非理性的购买行为。

4、影响媒体确立正确的新闻导向。前几年房价非理性上涨，与不正确的新闻导向助推是分不开的。地方政府对于中央调控政策执行不到位，令媒体觉得房价稳定上涨是应有的新闻导向，于是乎，在地方政府对于中央调控政策执行不到位的误导之下，大力推房价不跌甚至房价仍将大幅上涨的新闻（文章）。这一点，部分媒体已初现端倪。

5、助推房价上升。地方政府对于中央调控政策执行不到位，将令消费者失去理智，令观望者提前入市，令开发商提价而沽，所有这些，都令房价非理性上涨。因而可以说，地方政府救楼市将在一定程度上助推房价上升。

6、助长开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为。地方政府对于中央调控政策执行不到位将令开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等种种不良行为才有了心理依据，因为他们觉得地方政府是其同盟军，我还怕房价会跌吗？事实证明，正是政府对房产行业的大力扶持，才导致前几年房价疯涨的恶果。

7、助长非理性的房屋投资行为。无论是出租求利还是欲赚取差价，投资者看中的都是未来的获利空间。投资者对其未来的获利可能及空间的判断往往是通过媒体获取的信息加以分析而得出的。地方政府对于中央调控政策执行不到位令投资者有了自认为充足的投资依据，因而也助长了非理性的房屋投资行为。

8、助长恶意炒房行为。去年各地房价爆涨，是需求所至吗？非也！实属炒房所至。据称，有炒家手里拥有千余套房。这些炒房者哪来这么大的胆？政府的扶持与对中央调控政策执行不到位在很大程度上为其壮胆。可以毫不夸张地说，政府出手救楼市将助长恶意炒房行为。

综上，欲达本轮调控显效之功，地方政府必须具备良好的执行。依笔者看来，地方政府在目前应尽快做好至少六项工作。

第一，将平抑房价作为政府的一项重要工作，在中央政府之前，旗帜鲜明地提出此番调控要达到的目的就是降低的房价。在以往的调控中，政府的态度是比较含糊的，没有能够给公众明确的平抑房价的信号。这样，无论是媒体还是普通消费者都会误解政府的意图，从而导致房价越控越涨，甚至出现房产市场进乎失控的局面。中央政府此番新政的意图已经非常明显，那就是要平抑房价。既然如此，地方政府就应在中央不便明确表态之前，旗帜鲜明地发出降房价的信号。

第二，成立房价治理领导小组，对高房价进行专项整治，并且，不折不扣地执行中央对房产的各项调控政策，决不阳奉阴违，并在此基础上结合各地实际制定切实可行的执行方略。在前几轮的调控中，地方政府没能够达到调控的目的，是由大多数地方政府对中央调控政策执行不到位而造成的。而造成执行不到位的主要原因是地方政府没能组建强有力的执行团队，如果能组建一个房产市场治理领导小组，由专人负责，责任到人，则其执行力将大大增强。在该小组中，建议考虑吸纳社会上有识之士共同进行房产市场的治理整顿。

第三，将平抑房价工作分摊到各市、县、区政府部门，将这项工作作为对各级政府考评的一项重要依据。各市、县、区政府部门在房价治理过程过程中所起的作用也是非常明显的，在前期的调控中，不排除各市、县、区政府因自己的利益而对调控政策不作为的可能。因此，将平抑房价作为区县政府考评的依据将有利于其对政府调控方略的执行。

第四，与开发商多做沟通，令其配合政府工作，为构建和谐社会尽一些心力。开发商目前之所以不愿（确切地说是不敢）主动降价，是因为怕降价了房子更加没人买，此其一；其二，大多开发商仍抱侥幸心理，将自己的赌注压在地方政府的顾虑和对GDP重视上；其三，开发商怕自己降价后会招致业界的群起而功。这些顾忌只有政府能够打消，此等心结也只有政府能够解开。

第五，不折不扣执行中央方略，继续增加廉租房、经济适用房、限价商品房的供应量，并对这三种房屋的投放进行有效的监管。前几年上市的商品房中绝大多数的目标客户群体定位是中等收入以上阶层，正如任志强所说，是为富人建房。为老百姓定制的房屋是在太少，这样，很多有刚性需求的老百姓只能在高位买入房屋并为此承担不菲的债务，有的甚至影响了其正常的生活。

第六，降低或减免房屋出租方面的相关税费，鼓励开发商将其房产用于出租，以此在刺激租房需求的同时也对老百姓对住房消费观念进行正确引导。前几年房价上涨过快与老百姓在对住房消费观念上存在误区是分不开的。从根本上说，房屋最主要的功能应该是居住，至于说投资、增值那只是附加功能。对住房的消费应该量力而行，而不应是因为面子、增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为。

(责任编辑：东台房产信息网网编)

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